解決事例

事例のご紹介

アパート経営の失敗で返済ができない 神奈川県藤沢市

神奈川県藤沢市在住 Sさん 48歳 会社員 

妻 子供 ローン残債 4,500万円

ご相談の内容

親が所有していた土地を相続したSさんのもとに、某大手ハウスメーカーの営業が賃貸アパートの建設の営業に来ました。賃貸経営がどういうものかという知識もないまま、提案されるままに1億円ほどの借金をして賃貸アパートを建築しました。新築時は、空室もなく収入も安定していたのですが、築5年を超えたあたりから空室が出るようになり、リフォームなどの維持費もかさむようになってきました。築年数が経つにつれて家賃も下がり、築10年となった時には収入が当初計画の60%まで落ち込んでいました。新築当初は60万円ほどあった収入が今は36万円に減少。対して毎月の返済は変わらず55万円が引かれていきます。それに入居者が入れ替るたびに掛かるリフォーム費用や、広告費、固定資産税、所得税が掛かってくるため、現在は年間250万円以上の赤字が出てます。貯金を切り崩して返済に充てられていましたが、いよいよ支払いが出来なくなり、今回ご相談に来られました。

解決方法

Sさんから『今月のローンの支払いができない。どうすればいいか?』というご相談をいただきました。これまで修繕や毎月の赤字の埋め合わせで、累計1,000万円以上の追加投資をアパートにされてきました。所有されている収益アパートを調査すると、売却査定額は3,500万円となりました。Sさんの残債は4,500万円あったので債権者と交渉し、3,500万円で任意売却することに応じてもらえました。当社と協力関係にある不動産会社や不動産オーナー様に情報提供をしたところ、不動産オーナー様にて満額の3,500万円で購入していただけました。投資用物件は、詳細条件の調整が難しいのですが、買主のオーナー様に状況をお伝えして瑕疵担保免責などの条件はすべて了承してもらうことができました。

Sさんはサラリーマンで収入も安定している為、任意売却後は毎月3万円の返済を行うことで債権者と合意しました。アパートは元々ご実家だったため、ご近所の目を気にされていましたが、ご近所の方には「高く買ってくれる人がいたから売った」と説明されたそうです。競売の場合は現地調査や告示、強制退去など居住者にも知られ迷惑が掛かってしまいますが、任意売却では通常の売却と一緒ですのでご近所の目を気にすることなく、また居住者に迷惑を掛けずに売却することが可能です。

「毎月の返済は残りますが、何よりも以前に比べて精神的な負担がなくなりました。今は、アパート暮らしですが、お金を貯めて一戸建てを購入するのを目標に、また頑張っていきます。」と仰られていました。

Sさんご夫妻と新しいオーナー様の理解もあり、スムーズに任意売却を進める事ができました。新しい目標に向かっての再スタートを切るお手伝いをさせていただいて良かったです。

 

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