解決事例

事例のご紹介

ワンルームマンションの投資失敗 東京都渋谷区

東京都世田谷区在住 Nさん 39歳 会社員

妻 ローン残債6,600万円

ご相談の内容

会社員のNさんは東京都渋谷区でワンルームマンションの1室を投資目的で購入されました。新入社員として入社した会社で10年間勤務し、年収も順調に伸びていましたが、貯金がさほどなく結婚資金にと考えてのキャッシュフロー目的での購入でした。1室目を購入してから1年ほどは収支計画も順調に推移していたため、1軒目を購入から1年後に立て続けにもう2室、同じマンション内の物件を購入しました。追加購入には1室目での実績があったため不安は無かったそうです。

しかし、3室目を購入して間もなく、より駅に近い便利な場所に100室を超える新築ワンルームマンションの分譲計画が発表されました。新しいマンションが竣工する頃には、その影響で3室のうち2室が空室になってしまったのです。空室期間が半年を過ぎた後に、家賃をそれぞれ1万円以上下げてやっと入居者が見つかりました。さらに、当初5年間は安かった修繕積立金が値上がりして、当初の収支計画は大きくずれてしまいました。Nさんが同じ職場の同僚と結婚をすることになったときには、ワンルームマンションの経営を始めて7年となり、毎年のキャッシュフロー収支は40万円を超える赤字となってました。結婚を機に債務超過となってしまっているワンルームマンション3室を売却したいと、当社にご相談いただきました。

 

解決方法

Nさんのワンルームマンションは渋谷区の好立地にあったため購入者を見つけることは難しくありませんでしたが、すべてフルローンで購入していたため元金が多く残ってしまっていました。1室あたりの相場価格2,000万円に対して残債が2,200万円という状態。3室合計すると想定される赤字額は600万円にもなっていました。Nさんは会社員として得る収入の一部を返済に充てることができていたため、任意売却せずに時間を掛けてでもなるべく高い価格で売却されることをご提案しました。その結果、およそ1年の販売期間を取ったことで、Nさんが持ち出した金額は300万円に抑えることができ、貯金で払える範囲内で収まったため、任意売却せずに済みました。ワンルームマンション3室の売却に貯金のほとんどを使い果たしてしまったNさんですが、子供ができるまでは共働きの奥様の収入を全額貯金することにされました。今後は不動産投資はせず、自宅の購入資金をコツコツ貯金されるそうです。任意売却はメリットの多い取引ですが、信用情報機関に登録されてしまうなどのデメリットもあります。今回は、任意売却をする必要がない金額まで持ち出し金額を抑えられて良かったです。

 

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