任意売却のメリット
任意売却とは債権者が合意のもとで住宅を売ることですが、ローンが支払えなくなった時や自己破産が必要な時に競売より任意売却をすることで金銭面や生活面でのメリットが得られます。
住宅ローンの滞納が続いて差し押さえや立ち退きのリスクがあるならぜひ任意売却についてご検討ください。
任意売却の6つのメリット
任意売却は競売に比べてこのようなメリットがあります。
１より高い価格で売却できる
競売は裁判所が行うオークションで、市場価格の７割程度が相場となっています。つまり３０％ほどは安くなるということです。物件を売る場合、基本的に売却額で残債を賄えないことが多く競売と任意売却では残債に大きな差が出ます。
自分だけで購入者を探すことができなくても当社のような任意売却の専門家にお任せいただければできる限り残債を減らせるような取引を実現いたします。
取引の成果によっては自己破産を免れることができます。
２手元に引越し代を残せる
競売、任意売却に問わずそれにかかる費用は売却額から支払われます。
しかし競売の場合は引越し費用や最低限の生活費が残らないため任意売却するよりも苦しい状況になるでしょう。一方で任意売却なら引越し費用を売却額から払うことが可能で、自己破産をした場合でも手元にお金を残せます。
引越しをする場合は家賃数ヶ月分の頭金が必要となるため、スムーズな生活再建のためにもぜひとも任意売却を選びたいです。
３引越しまで余裕がある
競売の場合はすぐにオークションで買い手を決めてしまいますから引越しまでの余裕がありません。そしてお金の余裕もないケースが多いです。
一方で任意売却なら時間をかけて購入者を探すことができ、引越しまでの時間も交渉できます。さらに、親族間売買や投資家への売却などを用いれば引越しせずに済む場合まであります。
４プライバシーに配慮される
任意売却の場合でも立ち入り調査があるものの競売のように競売物件であることが公表されることも、インターネットや新聞で伝わることもありません。
競売となると差し押さえられた＝お金に困っている、生活に苦労しているというイメージがついてしまいよくない噂を流されることまであります。だからこそご近所づきあいを大切にする人は競売を受け入れるのでなく積極的に任意売却を選択することをおすすめ致します。
５連帯保証人の負担を減らせる
ローン問題は任意売却をして売却額を弁済すれば終わりではありません。多くの場合が残債をどうするかという新たな問題と直面します。任意売却で得たお金が少なかった場合や、他にも借金を重ねている場合であれば自己破産せざるを得ないでしょう。
自己破産した場合、債務者本人は債務から解放されるものの連帯保証人が債務者になってしまいます。
もし、売却額の低い競売を選んでしまうと自己破産をした時より大きな負担を連帯保証人にかけてしまいます。任意売却なら残債を減らせるような取引ができ、連帯保証人への負担も抑えることができます。
６残債の分割払いが可能
競売を選択した場合は残債を一括で支払うように迫られます。いくら家を手放したとしても債務が数百万～数千万円残ることが予想されるため、一括支払いを迫られたら自己破産するしかありません。
しかし任意売却を選んだ場合は残債の支払い方法まで交渉できます。
支払額も月、数千円～5万円程度と債務者にとって負担の少ない形になります。
ローンを支払えない状況でもより負担を減らせる選択肢を取れば生活を再建しやすくなるでしょう。
任意売却はこんな方におすすめ
任意売却は競売を迫られている人に広くお勧めできます。
ここまでの内容を踏まえて任意売却をすべきケースについてご紹介します。
1競売が迫っている
ローンの滞納が続き、いよいよ差し押さえという状況になっているならすぐにでも任意売却の準備を始めましょう。抵当権を行使されて物件を差し押さえられると競売になり大きな残債が残ってしまいます。
2連帯保証人に迷惑をかけたくない
連帯保証人である家族や知り合いが資力を持っているとは限りません。連帯保証人はいざという時債務を肩代わりする人ですからそれなりの人間関係があります。できるだけ迷惑をかけないためにも任意売却で残債を減らすことをおすすめ致します。
3実家に戻るという選択肢がない
競売で家を手放す場合でも実家に戻れるなら引越し費用などを節約できます。しかし家を手放して帰る場所がないとなればもう八方ふさがりです。実家に帰れない、実家が既にないという場合は任意売却を選び早急に引越し先を確保しましょう。
4周囲に競売の事実を知られたくない
周囲の環境を気にせず遠くに引っ越す予定の人であれば競売の告知がされたところで大丈夫でしょう。しかし多くの人は世間との関わりがありますから、任意売却を選んで穏便にローンの悩みを解決することをおすすめ致します。 また、ひどい場合は競売の購入希望者が近所の調査をする場合もあるようです。
任意売却のデメリット
任意売却についての、不安や懸念を解消したい時はぜひ弊社にご相談ください。
任意売却の7つのデメリット
任意売却は競売に比べてこのようなメリットがあります。
１滞納の時点でブラックリストへ記載される可能性あり
”３ヶ月以上の滞納”もブラックリストに載ります。よく、ブラックリストは債務整理をした時だけのデメリットと勘違いされがちですが長期滞納もその要件です。任意売却ではローンの支払いをストップすることになるのでブラックリストに載ることになります。
”ブラックリストに載る”とは信用情報機関に任意整理や自己破産などの金融事故情報が記載されることで、5～10年間はクレジットカードやローンを組めないといったデメリットがありますが、基本的にはそれ位のことで生活していく上でほとんど支障はありません。
２債権者の同意が必要
任意売却とは住宅ローンを貸している債権者の同意を得た上で不動産を売却する手続きで、債権者の同意が必要です。つまり、債権者の同意を得られない任意売却は成立しません。
もし、債権者の同意を得ずに勝手な売却をした場合は債権者の利益を害したとして詐害行為取消請求権を行使されることがあります。詐害行為取消請求権が認められると売買契約が取り消されます。
一般的には、競売より債務を多く回収できる任意売却に協力的な債権者が多いです。
３引っ越しが必要
任意売却をして物件や土地を売り渡した場合、引越しをしなくてはいけません。住み慣れた家を手放すのは無視できないデメリットと言えます。しかし、任意売却で家を売り渡した場合は引越しまでの猶予が持て、引越し費用も得ることができます。
競売で家を手放す場合は直ぐに退去しなくてはならず、しかも売却益はすべて債務の弁済に充てられ引越し費用は一切もらえません。同じく家を手放すなら競売より任意売却の方がメリットが多いです。
４借金が残る
任意売却は競売より高く売れる傾向にあるものの、残債を全てまかなえるほどの価格で売れることは多くありません。家や土地を手放したのに借金が残るという事実をデメリットに感じるのなら他の方法も検討した方が良いかもしれません。財産状況に恵まれているなら住宅を売らなくても解決できる場合があります。
しかし、他に弁済できる財産がなく競売か任意売却かという状態であるなら迷わず任意売却を選びましょう。言うまでもなく、その方が高く売れるからです。
５連帯保証人の同意が必要
任意売却は連帯保証人にも関わる手続きですから連帯保証人の同意が必要です。連帯保証人に手間をかけてしまいますが、ローンを返済できる状態にないことや競売になってしまうことのデメリットの方が大きいことをしっかり説明して任意売却に協力してもらいましょう。
６時間との勝負
任意売却で買い手が見つからず一定の時間が過ぎてしまうと債権者は抵当権を行使して競売を同時に進めてくる可能性が高いです。競売の入札が始まるまでに任意売却を成功させないといけません。任意売却は時間との勝負ですので早い段階でご相談いただき適正な価格で売り出すことが大事になります。
７必ずしもうまくいくと限らない
任意売却は必ずしもうまくいくと限りません。債権者と折り合いがつかないこと、買い手が思うように見つからないことはあります。もし、任意売却が成立しないままローンの滞納が続けばやはり差し押さえられてしまうでしょう。
任意売却は法律を深く理解しているだけでなく、債権者との交渉や不動産仲介に精通している専門家に依頼しましょう。弊社も多数の任意売却成功事例を持っています。
任意売却がデメリットのケースをご紹介
結論から申し上げれば、任意売却で本当に気をつけるべきデメリットは少ないです。あるとすれば債権者の同意を得なければいけないことや失敗の可能性があることくらいでしょう。
こちらでは、任意売却が失敗してしまったケースを紹介します。
家族に打ち明けられないせいで競売が成立してしまった
家計を管理していたAさんはローンに充てるべきお金を使い込んでしまい、滞納するようになりました。浪費した金額は70万円と大きく、ローンを問題なく支払える状態には戻せませんでした。早い段階で任意売却ができればよかったのですがAさんは夫にばれたくないと滞納や使い込みの事実を隠し続けました。
その結果、金融会社に住宅を差し押さえられ競売となりました。
条件が悪くて買い手がつかなかった
東北の田舎に住むBさんは事業がうまくいかず借金を抱えていました。どうにか頑張ってみたものの返済がうまくいかず、少しでも残債を減らそうと住居の任意売却を決めました。しかし立地やその他の条件が悪いせいで任意売却の買い手がつかず、任意売却が失敗しました。
残念ながら、競売になっても大した値段がつかずBさんは自己破産しました。
手遅れになる前にまずはご相談を！
任意売却は残債の金額、引越しまでの余裕、プライバシーの配慮、連帯保証人の負担といった様々な面で競売よりも優れた選択肢です。
差し押さえ間近の状況を放置すれば競売が成立して取り返しがつかなくなってしまいます。また、マイホームを売却して手放すと言うことは、簡単に決められることではありません。任意売却以外の手段があるならそちらを取りたいと思うでしょう。しかしローンの滞納を続ければ住居が差し押さえられ任意売却さえできなくなってしまいます。
任意売却のデメリットが怖く自分で判断できないなら任意売却の専門家である弊社にご相談ください。
