投資不動産の任意売却について
多くの方が夢を膨らませて不動産投資を始められます。
「将来の年金代わりに」「生命保険の代わりに」「節税対策として」「確定申告で税金が返ってくる」「家賃保証があるから大丈夫」など、セールスマンは上手いことを言ってあの手この手で投資不動産の購入を進めてきます。しかし、購入した後のサポートはほとんどないのが現状です。そんな中、うまく収益が上がらない日が続くと苦悩も深まっていき「もう手放したい…」そう感じることもあるでしょう。任意売却で投資不動産を手放して再スタートするという選択肢があります。
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任意売却はオーバーローンにより売却できない不動産を、債権者である金融機関と交渉することにより競売を回避して一般の市場で売買する方法です。安く買い叩かれてしまう競売とは異なり、市場の適正な価格で販売することができるので債務を減らすことが可能です。また、残った残債は債権者に分割返済の交渉もでき、ご自宅がある場合には債務整理により債務圧縮と同時にご自宅を守ることも可能です。
任意売却について詳しく見る債務整理の3つの方法とメリット・デメリット
不動産投資の落とし穴①税金
不動産投資の1年目には不動産を購入しているので、このときに課される不動産取得税や収入印紙代などの税金、登記を行なう際の司法書士報酬や仲介手数料、などは経費として計上することができるので所得控除の対象となります。しかし、2年目以降はこれらの費用は掛からないので、経費が少なくなり税金の額が大きくなります。このことをあらかじめ想定して投資計画を立てないと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。
不動産投資の落とし穴②維持費
収益不動産の空室を避けるためには、建物の内外に定期的なメンテナンスが必要不可欠となります。不動産投資をして資産運用するアパートやマンション、戸建て住宅の経年劣化は避けては通れません。また、区分マンションには管理費や修繕費が掛かりますし、管理会社に委託する場合は管理委託料が掛かります。さらに、入居者が出て行った後にはリフォームや清掃費用が必要になります。設備の故障や交換の時期はある程度予想は付くものですが、急に必要になる場合もあります。こういった維持費の想定を怠ると思わぬ落とし穴に陥り資金計画が狂ってしまいます。
表面利回りと実質利回りの違い
不動産投資では自己資金のみでの購入は相当な資金力が必要となりますので、多くの場合、ローンを借りて収益不動産を購入することになります。家賃収入をローンの返済や税金、維持費に充てて、残った残金が利益となります。
不動産投資会社のセールスマンが紹介する利回りは表面利回りで実際に掛かる経費が含まれてません。
例）物件購入価格3,000万円で毎月の家賃収入が16万円の場合
表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100で計算します。
年間家賃収入（16万円×12か月）192万円÷物件購入価格3,000万円×100＝6.4
表面利回りは年6.4％ということになります。
しかし、この計算方法には諸費用や経費が含まれてません。
実質利回りは以下のような計算になります。
実質利回り＝年間家賃収入-（管理費+修繕積立金+固定資産税+火災保険料等）÷購入価格+（登録免許税+不動産取得税+印紙代+仲介手数料等）×100
理論上の表面利回りではなく実際の運営費がわかる実質利回りで計算しないと意味がありません。
投資不動産を所有するともちろん税金も掛かりますし、購入時の諸費用や建物の維持費も掛かります。さらに家賃保証がない場合、空室時には収入が入りません。
実質利回りはもっと低くなることになり、空室が続いたり、思わぬ修繕が必要になった時などに赤字になってしまうことになります。
いつまで持ち出しが続くのか？
現在、経費の持ち出しが続いてる状態でしたら早めのご相談をおすすめします。通常、家賃収入は建物が古くなるにつれて低くなり、メンテナンスなどの維持費用は増えていきます。「いずれか状況が好転して収益が出始めるということはありません」赤字物件を持ったままでいますと、いずれ資金繰りにも詰まってしまいます。ご依頼いただけましたら無料でシミュレーションもいたしますので、お気軽にご相談ください。
元金返済部分は経費として含まれない
特に注意していただきたいことが、ローンの元金返済部分は経費として計上できないということです。経費として計上できるのは利息部分や管理・維持費などになります。毎年収益の大部分が返済に充てられるわけですが、その出費のうち元金返済部分は経費としてみなされません。そのため、所得税は多くなり計算する際に注意が必要になります。
不動産投資で掛かる税金
不動産投資では、複数の税金を支払わなければなりません。計画外の支払いは資金繰りを圧迫します。そのため、あらかじめ全容を把握しておき、想定外の支払いとならないようにしておくことが必要になってきます。
不動産購入時に掛かる税金
不動産を購入する際には、売買契約時の印紙税、登記の際に課される登録免許税、取得時に課される不動産取得税があります。
不動産を所得することにより掛かる税金
不動産投資で得た収入には所得税と住民税が課されます。所得税は不動産投資に関わる費用を経費として控除できます。また、不動産を所有してるだけで固定資産税と都市計画税が課されます。これらの税金のうち、所得税と住民税は不動産投資に関係なく課される税金なので経費に計上することはできません。
不動産投資を計画する際には、すべての税金はもちろん、維持費や空室のリスクも考慮しなければなりません。
サブリース（家賃保証）問題
昨今、ニュースで取り上げられてるスルガ銀行の不正融資問題では、サブリース（家賃保証）をしていた管理会社が倒産したシェアハウスだけでなく、その他のアパートローンでも書類偽装で多額の融資をしていたことが発覚しました。特にシェアハウス問題では建物や土地の評価以上に多額の債権がついており家賃保証のない中、毎月の支払いは困難な状態です。
「30年完全家賃保証」というのはセールスマンの嘘で大体が2～5年ごとに家賃を見直し、保証額が減っていき、最終的には保証もしてくれません。また保証額は家賃収入の70～80％になり、修繕費は別で割高です。あくまでも、サブリース会社は自社の利益の為にサブリースを組んでます。
赤字収益不動産の問題は任意売却で解決できる
売却価格が現在のローンの残額を下回る場合、いわゆるオーバーローンでは通常、ローンの残金を手持ちのお金で支払えない場合は融資をしている債権者が抵当権を外してくれず、売却することができません。そのため赤字が続き「もうやめたい…」と考えていてもやめることができません。任意売却では債権者と交渉することによりオーバーローンの状態でも売却をして、残った残債を分割で支払っていくことが可能です。事業用ローンの場合、住宅ローンの債権者に比べて任意売却を認めてくれない傾向にありますが、任意売却の実績があり経験が豊富な私たちにご相談ください。
